2008年nba全明星赛300城土地收入7年来首降,地产投

阅读 360 2022-01-07 13:20

2021年暑期实习应聘中,王数感受到了房地产行业的"内卷"。土地资源管理专业的他面试了几家龙头房企的投拓岗,其中一家房企仅招两人,但参与最终面试的竞聘者近20人,其中不乏清华、北大、香港大学等名校的硕士研究生。

"暑期实习是秋招的缩影,虽然大家都在说房地产行业下行、衰退,但这丝毫不影响一批又一批名校毕业生投身地产'内卷大军',未来的求职将又是一场'腥风血雨'。"

但王数们不知道的是,"城里"的日子并不好过。"因为不拿地了,首先被裁掉的当然是投拓人。"在某总部位于北方的民营房企总部投拓部门工作的陈豫出现在公司裁员名单中,他们部门共有6人,此次一起被裁的还有2位同事,裁员比例为50%。他们都将在春节前失业。

曾经,投拓岗被称为"房企第一岗",是房地产开发中的先行者和冲锋者。但在房企没钱拿地、投拓有心无力的当下,裁员潮也从投拓岗位开始,"裁员先裁投拓"成为多家房企不约而同的选择。 

集中供地下的投拓人:上半年还在忙,年底就被裁

2021年,土地市场游戏规则发生重大变化。22城推行集中供地,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,原则上全年发布出让公告不得超过3次。

这无疑给投拓人的工作节奏带来影响。"由于遍地开花,几乎每个城市、区域的供地,头部房企都会参与。据我了解,国企、央企的投拓同行非常忙,因为每批供应的土地都要挨个初筛,然后立项、深化方案等等。"陈豫说。

中指研究院数据显示,2021年,TOP100企业拿地总额25377亿元,同比下降21.5%。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为45.1%,与去年同期相比下降8.9个百分点。其中,2021年,保利发展以累计新增货值4287亿元占据榜单第一;万科、碧桂园紧随其后,累计新增货值规模分别为3309亿元和3269亿元。

不过,对于陈豫所在的中小型地方房企而言,集中供地带来的影响相对有限,仍只关注重点跟进的城市或已经有项目落地的城市,更大的困扰来自拿不到合适利润的土地以及没钱拿地。"第一批次供地中,各大民企处于土地储备焦虑的状态。"

"一批次拿到的土地可以在年内产生货值和回款,因此第一批集中供地引来央企、国企、民企的'疯抢',结果是抢到手的好多地根本没有利润空间,个别城市还出现了退地现象。所以到了第二、第三批次,民企就不参与了。"

在长三角城市的第一次集中供地中,陈豫的团队也关注了几宗地,但因为利润率太低,方案未获公司通过。"我们在成都第一、第二批次供地中各拿了一块地,当时是带着产业去的,以为能零溢价拿地,结果成都二批供地竞争非常激烈,那块地拍到了最高溢价率,自持面积也竞到最高上限。公司自有资金在这个项目的投入超出计划金额三倍多,严重拖累了现金流。"

进入下半年,陈豫所在的公司开始收缩推行仅一年的扩张战略,未成功拓地的珠三角、华中等区域被整体裁撤,已进入的城市也放慢了拓展步伐。"成都第三批供地时,城市公司也报了4个项目。他们计算和摸排过,这些地基本会有不错的利润保障,也不会有太多的房企参与竞拍,但公司没钱,只好放弃了。从土拍结果看,成都第三批土地基本是零溢价成交,多宗地还是纯住宅用地,比我们前面拿的地划算多了。"

尽管第三批集中供地的土地大多"质优价美",但受到资金制约,出手的房企依旧不多。数据显示,50家代表企业去年12月拿地总额有所回升,但总额不及此前一年同期的四分之一。2021年12月,50家代表房企拿地总额同比下降75.3%,但环比却猛增325.2%。

据陈豫介绍,公司原来拿地分三个标准,即现金流型、利润型、均衡性,各类型土地的利润要求在3-10个点不等。但从2021年下半年开始一刀切,利润率低于10%的土地不再参与竞拍。"但现在10%以上利润率的土地基本没有。"陈豫说。

与战略收缩一起进行的是调整和优化人员。"基本没有拿地需求了,拿地收缩后肯定要优化人员。"就这样,陈豫和另外2名同事成为年底房企裁员潮中的一员,部门剩下的3个人则是公司的"老人儿"。

300城卖地收入7年来首降,投拓人静待春天

与投拓人不再吃香相似,土地市场也"熄火"了。

中指研究院数据显示,2021年全年,全国300城成交各类用地20.2亿平方米,同比下降17.1%;出让金总额为56199亿元,同比下滑9%。其中,住宅用地成交面积及出让金分别下降25.15%、7.35%,成功出让8.77亿平方米,收金48412.08亿元。

这是自2015年以来300城土地出让金首次同比下降。中指研究院历年数据显示,2015年至2020年,300城土地出让金不断创新高,2015年为21793亿元,2016年37530亿元,2017年40623亿元,2018年41773亿元,2019年50294 亿元,2020年为59827亿元。

这与房企拿地热情下降直接相关。2021年内,房企投资力度同比大幅下降。TOP100房企拿地总额25377亿元,同比下降21.5%,门槛值为72亿元,较2020年的85亿元下降13亿元。50家代表房企2021年拿地销售比均值为24.0%,较2020年大幅下降9个百分点。其中,第二阵营房企投资力度降幅最大,降低14.6个百分点。

一个新现象是,民企在土地市场逐渐"失声",尤其在集中供地的22个试点城市中,国企、央企可谓"全年无休",始终是土地市场"主力军",拿地占比也逐渐提高。中指研究院数据显示,三批集中供地中,国企拿地占比分别为44%、74%、79%。而在厦门、广州、深圳等城市中,国企拿地占比更高一些,均超75%。在中指院发布的房企2021年权益拿地金额排行榜中,TOP10中仅有位列第1的碧桂园和第8的龙湖为民营房企,其余皆为国企、央企或混合所有制企业。

不过,仅靠国企、央企的购买力明显是不够的。中指研究院数据显示,2021年1-12月,全国300城共流拍地块1298宗,流拍率为13.53%,较2020年增长3.93个百分点;其中,12月流拍地块266宗,流拍率为14.8%,较11月增长0.08个百分点。

土地市场不景气也给地方土地部门带来压力。广州市国土局番禺区分局一位不愿具名的工作人员对时代财经称,除了宅地集中出让,还有零散的商业、工业用地的上市,2021年工作节奏并未太大改变,但土地成交不确定性很高,如果土地卖不出去,政府会有一定的资金压力。

诸多规模房企在首轮集中供地后集体"隐身",地方性平台公司成为土地市场的"托底者"。陈豫认为,这将导致行业格局再次洗牌。"第二、三批次集中供应的土地多是高利润率、底价成交,而且国企、央企的资金成本非常低。如今房地产的暴利时代已经过去,民营房企现金流一旦断裂就活不下去了,TOP50民企可能在这波调整中尤其难受,能活下去的肯定是国企、央企,它们的钱'便宜'。"

"国企、央企基本不需要做前期融资、全部用自有资金拿地。它们的开发贷基本是在基准利率基础上再下浮20-30%,而民企开发贷是上浮8、9甚至10个点,在公开市场和集中挂地中没有任何溢价竞争力。"陈豫续指。

不过,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经称,2021年土拍情况肯定会对未来的行业格局产生影响,但不必高估。"过去,行业集中度提高被认为是房地产走向健康的表现之一,但从近期头部房企不断出现债务风险的情况看,并不是集中度提高、行业就没有问题。由于几家头部民企出现爆雷,明年行业集中度可能会有所下降,且国企和民企的态势会有所分化。但等市场稳定后,不需要国企、央企和地方城投平台去托底土地市场时,可能会再鼓励民企、全国化房企大规模地外地扩张。"

陈豫也对未来的就业保持乐观。"对2022年其实不用特别悲观,等企业缓过来了,它需要发展,肯定要加强土地储备。"目前,陈豫还没有离开房地产行业的计划。"可能会做不良资产处置、资产管理或产业地产等相关工作,大的方向还是选择房地产相关的项目拓展或土地拓展,一是现有工作经验、资源能匹配,二是地产的薪资标准还是高于大多数行业。"

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